Aggiornato il 4 Maggio 2023
Sintesi della aliquota IVA agevolata del 4% per la costruzione o ristrutturazione della prima casa o seconde abitazioni anche alla luce dell’ultima risoluzione ministeriale sui benefici prima casa e dell’Iva agevolata ristrutturazioni del 4% e delle lavorazioni che solitamente vengono definite extracapitolato con il costruttore, a seconda delle esigenze di chi acquista.
Il contribuente ha apportato delle migliorie alla propria abitazione, ossia ha ristrutturato la propria prima casa concordando i materiali direttamente con l’impresa costruttrice dell’immobile, la quale li ha fatturati a sua volta direttamente all’acquirente dell’immobile.
Quando si applica l’Iva 4% agevolata sulla costruzione
L’agenzia delle entrata ha risposto che l’IVA agevolata del 4% si applica limitatamente alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all’articolo 13 della Legge 2 luglio 1949, n. 408 – Disposizioni per l’incremento delle costruzioni edilizie, e successive modificazioni, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita, ivi comprese le cooperative edilizie e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa, o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21), nonché alla realizzazione delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis)” così come definito dalla tabella A al punto 39 del Testo unico Iva.
Come inserito infatti al punto 39 della citata tabella, si applica l’aliquota agevolata del 4% per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita, ivi comprese le cooperative edilizie e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa, o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21), nonché alla realizzazione delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis).
L’Articolo 13 qualifica quali abitazioni godono di questo trattamento di favore previsto dal punto 39 che sono “Le case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano
il carattere di abitazione di lusso, la cui costruzione sia iniziata entro il 31 dicembre 1953 ed ultimata entro il biennio successivo all’inizio, saranno esenti per venticinque anni dall’imposta sui fabbricati e relative sovraimposte dalla data della dichiarazione di abitabilità. Nel termine di sei mesi dalla pubblicazione della presente legge, con decreto del Ministro per i lavoro pubblici, sentito il Ministro per le finanze, saranno fissate le caratteristiche per la classifica delle abitazioni di lusso.” A tal proposito trovate articolo di rimando per la definizione delle abitazioni di lusso che potrebbe esservi utile.
Nella natura dell’agevolazione prima casa v’è l’elemento della novità connesso alla costruzione ex novo di un immobile con requisiti oggettivi e soggettivi sia in capo al soggetto richiedente l’agevolazione che in capo all’immobile oggetto di agevolazione fiscale e anche alla ristrutturazione della prima casa che è fuori dal beneficio dell’ Iva agevolata al 4% se priva l’immobile di quei requisiti.
I lavori di ristrutturazione in questo caso sono stati commissionati a terzi da una cooperativa edilizia a proprietà divisa, mentre i lavori di miglioramento sono stati commissionati da un soggetto in possesso dei requisiti prima casa e fuori dal capitolato lavori e pertanto inquadrabili tra gli interventi di migliorie e non tra quegli elementi determinanti a rendere atto l’immobile al soddisfacimento del bisogno abitativo in capo al contribuente, presupposto questo su cui si fonda la previsione agevolativa fiscale e che anima anche l’applicazione dei benefici prima casa ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro in caso di acquisto di prima casa.
Tuttavia l’agenzia delle entrate sembra recepire la vera finalità di questi interventi che, seppur extra capitolato, non modificano le condizioni oggettive dell’immobile non rendendolo di lusso e pertanto sembra tollerare interventi che seppur in fase di ultimazione dell’immobile e non previsti nel capitolato lavori sono finalizzati a migliorare le condizioni di abitabilità dell’immobile.
Questo per dire che seppur interventi resi in fase di ultimazione della costruzione ma extra capitolato e finalizzati a rendere il bene più gradevole (accorgimenti esterni, materiali di pregio, o semplicemente diversi) o confacente ad elementi soggettivi del contribuente entro i limiti oggettivi previsti dal legislatore sono consentiti dal fisco anche se resi al fine di ampliare oltre che ristrutturare la prima casa, ma sempre che il soggetto rispetti requisiti oggettivi e soggettivi delle agevolazioni prima casa.
Cosa sconta l’aliquota Iva del 4%
In linea di principio possiamo dire che l’Iva 4% viene riconosciuta in quei casi dove il proprietario dell’immobile sarebbe inciso con un’Iva del 20% per l’acquisto dei materiali, invece il legislatore fiscale ha previsto per esempio nell’ambito della costruzione della prima casa e proprio sull’acquisto di beni e prodotti finiti, materie prime e semilavorate compresa la posa in opera ed i servizi accessori necessari a rendere utilizzabile il bene, si applica l’aliquota l’Iva del 4% che dovrete richiedere a chi ve li sta vendendo o altrimenti chiedere ulteriori spiegazioni.
Fabbricati costruiti secondo la Legge Tupini n. 408 del 1949
In questi casi anche i contratti di appalto o di opera ma anche le materie prime, semilavorati e prodotti finiti sconteranno l’aliquota Iva del 4% nel caso di proprietario avente i requisiti previsti per la prima casa altrimenti per le seconde case, sempre nel rispetto dei requisiti dell’immobile previsti dalla legge Tupini si potrà beneficiare comunque dell’aliquota Iva del 10%.
Inoltre potranno beneficiare dell’aliquota Iva agevolata al 4% anche le imprese e le cooperative di costruzioni o consorzi che costruiscono immobili per la rivendita sempre che rispettano i dettami della legge Tupini e sempre nell’ambito di contratti di appalto di opera e servizi e comprensive anche di eventuale fornitura di beni e prodotti finiti o semilavorati.
Iva agevolata 4% sulla ristrutturazione per eliminazione barriere architettoniche
Per quello che concerne la ristrutturazione di case invece potrete godere dell’aliquota agevolata del 4% limitatamente agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria purchè realizzati sempre nell’ambito di contratti di appalto o di opera di servizi diretti al superamento o eliminazione di barriere architettoniche per qualunque tipologia di immobili e comprensivi di eventuali beni, materie prime, prodotti finiti o semilavorati.
La tabella A) allegata al DPR 633 del 1972 infatti recita al punto 41-ter) che si applica l’aliquota Iva agevolata per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione delle opere direttamente finalizzate al superamento o alla eliminazione delle barriere architettoniche.
Se pensate di non rientrare nell’ambito dell’aliquota Iva agevolata del 4% potete vedere se rientrare nell’aliquota iva agevolata del 10% prevista sia per la costruzione sia per la manutenzione della casa, considerando che la spettanza delle agevolazioni fiscali dipende sia dallo status del proprietario, sia della tipologia di servizi sia dalla destinazione dell’immobile se prima o seconda casa.
IN SINTESI
potete fruire dell’ Iva agevolata al 4% sulla ristrutturazione se effettuate lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria o per interventi tesi al superamento di barriere architettoniche. Le parole evidenziate vi rimandano agli articoli di approfondimento (sono semplici link infatti, ma molto utili!).
Novità dal Decreto Semplificazioni 2014
L’art. 33 del decreto semplificazioni – decreto legislativo 21 novembre 2014, n 175, modifica i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (i.e. applicazione dell’aliquota ridotta del 4 per cento agli atti imponibili ad IVA che abbiano ad oggetto detti immobili).
In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione al numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, l’aliquota IVA del 4 per cento si applica – ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:
- cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile;
- cat. A/8 – abitazioni in ville;
- cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.
L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili “di lusso“.
L’art. 33 del decreto allinea, peraltro, la nozione di “prima casa” rilevante ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA del 4 per cento alla definizione prevista dalla disciplina agevolativa in materia di imposta di registro (i.e. aliquota nella misura del 2 per cento per i trasferimenti delle case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9).
Pertanto, a decorrere dall’entrata in vigore del decreto semplificazioni, in sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende fruire dell’aliquota IVA del 4 per cento, deve essere dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare del regime di favore (cat. A/2 – abitazioni di tipo civile; cat. A/3 – abitazioni di tipo economico; cat. A/4 – abitazioni di tipo popolare; cat. A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare; cat. A/6 – abitazioni di tipo rurale; cat. A/7 – abitazioni in villini; A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi), oltre all’attestazione della sussistenza delle ulteriori condizioni prescritte per usufruire dell’agevolazione (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).
Qualora in sede di stipula di contratto preliminare di vendita sia stata effettuata la classificazione dell’abitazione come immobile “di lusso” ai sensi del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, con la conseguente applicazione dell’imposta agli acconti sul prezzo di compravendita con un’aliquota superiore all’aliquota del 4 per cento, è possibile rettificare le relative fatture mediante variazione in diminuzione, ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972, al fine di applicare l’aliquota IVA del 4 per cento sull’intero corrispettivo dovuto (cfr. risoluzione 7 dicembre 2000, n. 187).
Resta inteso che l’agevolazione IVA “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 – uffici e studi privati. (cfr circolare n. 31 del 2014)
Novità 2016: detrazione Iva per l’acquirente
Leggete l’articolo dedicato alla novità introdotta dalla legge di stabilità consistente nella possibilità per l’acquirente di casa di detrarsi l’iva che addebiteranno le imprese di costruzioni in fattura e che potrebbe essere un altro ulteriore incentivo contro le agevolazioni sulle ristrutturazioni che hanno un po’ penalizzato, diciamocelo, il settore delle nuove costruzioni. Leggete quindi l’articolo dedicato allo sconto fiscale Iva sugli immobili acquistati dal costruttore.
Riferimenti:
RM 22 del 2011 AE
http://www.tasse-fisco.com/case/abitazione-di-lusso-caratteristiche-quando/12678/
Articoli correlati e di approfondimento dove troverete alcune risposte alle vostre domande:
Detrazione lavori ristrutturazione e manutenzione
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Guida benefici prima casa
Sintesi Guida al 4% – 10% – 21% in Edilizia
Guida all’applicazione dell’IVA al 10%
Ai proprietari di casa consiglio di leggere soprattutto quest’ultimo link dedicato alla applicazione dell’Iva al 10% perchè sono sicuro che molti di voi troveranno che si sono fatti applicare l’Iva ordinaria al 20 o al 22: se siete in tempo potrete richiederne il rimborso!
Salve io sto costruendo casa posso pagare al carpentiere che liva a 4 %
La guida dell’agenzia delle Entrate si rivolge a PF e non è in contraddizione con quanto riportato.
Salve, sinceramente trovo un po di stupore leggendo questi articoli inerenti all’aliquota iva al 4% anche nei casi di ristrutturazione vari.
Non ho ben capito se tutto quanto indicato è valido anche in caso di interventi su cui si voglia beneficiare di detrazioni fiscali ADE. Se fosse questa la differenza potrei capire la differenza di indicazioni che trovo all’interno della guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. potrebbe chiarirmi questo dubbio?
sono socio di una cooperativa edificatrice a proprietà indivisa ed abito in un appartamento che la cooperativa mi ha concesso in godimento con iva al 4%. la mia domanda è: per le spese accessorie riferire alla manutenzione ed altre spese generali, è possibile beneficiare iva 4% ai sensi dell’art.12 dpr 633/72 ????? grazie.
Buongiorno, ho un quesito relativo all’iva agevolata 4% per costruzione prima casa.
A febbraio abbiamo terminato i lavori ed è stata presentata la fine lavori. Alcune ditte hanno emesso la fattura relativa ai lavori svolti durante il cantiere dopo la data di fine lavori. Possiamo usufruire sempre dell’iva agevolata? I lavori sono stati effettuati effettivamente prima della fine lavori ufficiale, testimoniato anche dalla perizia della banca che ci ha concesso il mutuo.
La ringrazio
Buongiorno, avrei bisogno di un’informazione.
Ho usufruito dell’iva agevolata al 4% per l’acquisto dei beni finiti per il completamento di un immobile prima casa con requisiti della legge tupini.
Le attività sono state autorizzate mediante SCIA ancora in corso di validità che prevedeva sia il completamento del fabbricato che il rifacimento della recinzione esistente.
Attualmente, il fabbricato, è stato accatastato oggi (passaggio da F3 a A7) in quanto le lavorazioni interne sono terminate e lo stesso deve essere abitato con relativo trasferimento della residenza entro i 18 mesi come previsto.
La mia domanda è questa, considerato che la Scia è ancora in corso di validità e non verrà ancora effettuata comunicazione di fine lavori al comune in quanto, come previsto nel permesso, devono essere effettuati ulteriori lavori sulla parte esterna del fabbricato e la recinzione perimetrale, posso comunque continuare a usufruire dell’iva agevolata al 4% per l’acquisto di ulteriori beni finiti fino a quando non sarà fatta la comunicazione di fine lavori al comune?
Grazie
Salve sono proprietario di un vecchio rudere ma ho dovuto abbattere perche pericolante quindi abbattimento e ricostruzione con permesso a costruire preciso e stato aumentata di volume e posizione per mantenere le distanze con le abitazioni vicine, dato che compro io il ferro per pilastri cemento eseguito pali tramite ditta specializzata e impresa carpenteria per l assemblamento tutto in economia potrei approfittare dell iva 4 %?sui vari acquisti di materiali e ditte? Se si i bonifici come vanno eseguiti e cosa va presentato all azienda? Grazie in anticipo
Salve, ho effettuato dei lavori di abbellimento da affittuario (ad usufrutto gratuito) nella casa per rifare il cortile. Posso scaricare l’Iva al 10% o non essendo proprietario devo per forza scaricare al 22%?
In attesa di una vostra risposta cordiali saluti.
Rileggo e rileggo ma da una parte mi sembra di capire di poter usufruire di agevolazioni ma poi leggo un altro articolo e dice chiaramente niente agevolazioni per nuove costruzioni. Nello specifico spiego la mia situazione :
1) unita immobiliare intestata a genitore
2) nuova costruzione con piano casa in sopraelevazione
3) io figlio in quanto lavoratore dipendente e vivendo con i miei,pagherei le fatture dell impresa edile e l impresa che fara i nuovi infissi in quanto l abitazione sara destinata a me.
4) per me sara’ prima casa , potrò usufruire di agevolazioni per costruzione e infissi nuovi ?
Facciamo un pò di sana ricostruzione normativa che fa bene al cuore e alla pelle. Iva al 4% si applica perchè esiste una tabella che trova allegata al dpr 633 ed è la tabella A. Nel seguito riporto i passaggi della norma per lei interessanti:
Nella tabella dovrebbe leggere i seguenti interventi che beneficiano dell’Iva al 4% che sono:
27-undecies) case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (b), pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, anche se assegnate in proprieta’ o in godimento a soci da cooperative edilizie e loro consorzi,ancorche’ non ultimate, purche’ permanga
l’originaria destinazione,qualora non ricorrano le condizioni richiamate nel numero 21) della parte seconda della presente tabella; fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione, di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni , ancorche’ non ultimati, purche’ permanga l’originaria destinazione, ceduti da imprese costruttrici;
127-duadecies) prestazioni di servizi aventi ad oggetto la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 31, primo comma, lettera b), della legge 5 agosto 1978, n. 457, agli edifici di edilizia residenziale pubblica;
127-terdecies) beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione degli interventi di recupero di cui all’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo;
127-quaterdecies) prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di case di abitazione di cui al numero 127-undecies) e alla realizzazione degli interventi di recupero di cui all’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo
127-quinquiesdecies) fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero di cui all’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo, ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi; (54) (55)
127-sexiesdecies) prestazioni di gestione, stoccaggio e deposito temporaneo, previste dall’articolo 6, comma 1, lettere d), l) e m), del decreto legislativo 5 febbraio 1997, n. 22, di rifiuti urbani di cui all’articolo 7, comma 2, e di rifiuti speciali di cui all’articolo 7, comma 3, lettera g), del medesimo decreto nonche’
prestazioni di gestione di impianti di fognatura e depurazione. (57A) (60) (62) (69)
Questi fanno riferimento all’articolo 31 della Legge del 05/08/1978 n. 457 che riporto:
Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono cosi’
definiti:
a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e
quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici,
nonche’ per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e
tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole
unita’ immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a
conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita’ mediante un
insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici,
formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso
con essi compatibili.
Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo
degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi
accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d’uso, l’eliminazione
degli elementi estranei all’organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli
organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono
portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e
l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;
e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire
l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un
insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del
disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli
strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Restano ferme le
disposizioni e le competenze previste dalle leggi 1 giugno 1939, n. 1089, e
29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni
A questo punto la domanda nasce spontanea: in cosa consistono questi interventi di manutenzione straordinaria?
Questa è una spiegazione che preso proprio dall’agenzi delle entrate: MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.
Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Esempi di manutenzione straordinaria:
• installazione di ascensori e scale di sicurezza
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di
materiale o tipologia di infisso
• rifacimento di scale e rampe
• interventi finalizzati al risparmio energetico
• recinzione dell’area privata
• costruzione di scale interne.
Se poi l’ascensore fosse diretto ad eliminare barriere architettoniche ci sarebbe anche altra legge che consente Iva al 4%.
Detto questo…..tra mille articoli letti che si scopiazzano a vicenda mi chiedo come mai nessuno non dia veramente uno strumento utile a qualcuno come cerco di fare io…..boh….eppure cercare aiutare gli altri fa bene alla pelle.
La invito comunque a rileggere quanto ho riportato e rifare l’iter normativo per confermare o meno le mie conclusioni.
spero poi che la casa non sia di lusso….